Yang Membingungkan dan Perlu Anda Ketahui Saat Mengajukan Kredit Properti ke Bank

Salah satu pertanyaan yang sering kali dilontarkan soal properti adalah bagaimana caranya menyiapkan dana untuk membeli properti dan kapan kira-kira dana itu bisa tercapai. Kalau memang ternyata keuangan kita tidak memungkinkan, maka biasanya yang menjadi fokus utama adalah bagaimana membeli rumah dengan cara meminjam dan biasanya pinjaman ini adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank.

Sebenarnya meminjam ke bank adalah alternatif yang baik. Dengan bunga yang tidak terlalu memberatkan, kita bisa membeli properti yang diidamkan. Yang menjadi masalah adalah apabila terdapat misinformasi atau mispersepsi antara bank dan kita. Selain ada beberapa istilah yang kadang sulit dimengerti oleh awam, bank juga memiliki kebijakan tersendiri yang sering kali lupa ditanyakan padahal kebijakan tersebut cukup penting. Nah, apa saja hal-hal yang berpotensi menjadi masalah namun cukup penting tersebut?

Istilah dan Cara Perhitungan Bunga atau Margin

Pernah mengalami kejadian ini?

• Bapak A merasa bahagia karena KPRnya disetujui oleh sebuah bank swasta dengan iming-iming “Bunganya murah cuma 13%, fixed*”. Di tahun ketiga, Bapak A terkejut karena tiba-tiba bunga KPRnya melonjak menjadi 17%. Lho, katanya fixed. Ternyata Bapak A tidak memperhatikan tanda bintang di belakang kata fixed, yaitu: “untuk tahun pertama dan kedua”.

• Bapak B membanggakan KPRnya yang katanya bunganya hanya 8% per tahun, karena Bapak C mendapatkan KPR di bank lain dengan bunga 14% pertahun. Tapi setelah dibandingkan nilai cicilan KPR Bapak B ternyata lebih besar dibandingkan dengan cicilan KPR Bapak C, padahal nilai kredit dan jangka waktunya sama saja. Setelah dicek, ternyata bunga 8% itu adalah bunga dengan perhitungan flat, sedangkan 14% adalah bunga dengan perhitungan efektif.

Perhitungan bunga seringkali menjadi hal yang salah dimengerti.  Karena itu perhatikan dan pahami dengan benar istilah-istilah yang berhubungan dengan hal ini. Kalau bisa, pahami juga cara perhitungannya. Jangan ambigu antara pengertian fixed, flat, efektif, floating dan annuitas.

• Fixed : Suku bunga ini bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit. Bunga fixed bisa dipahami sebagai berikut : bunga 10% fixed 3 tahun, artinya bank akan tetap mempertahankan bunga 10% itu selama 3 tahun.
• Bunga floating adalah persentase bunga yang bisa berubah setiap saat, s
  uku bunga yang dapat berubah sewaktu-waktu tergantung kondisi pasar.
• Bunga flat : Sistem perhitungan suku bunga yang besarnya mengacu pada pokok hutang awal. Jadi besarnya angsuran tetap tiap periodenya sampai lunas. Dengan kata lain bunga flat dapat diartikan sebagai komposisi nilai bunga dengan plafon kredit dihitung tetap selama masa kredit. 
• Bunga Efektif : yaitu bunga yang dibayar dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Suku b
  unga efektif akan memperhitungkan bunga dari sisa kredit yang belum dibayar. 
• Bunga annuitas akan memperlihatkan porsi dari bunga dan pokok cicilan yang terus berubah. Jadi jangan kaget mendengar bunga flat terlihat lebih kecil dari bunga efektif padahal plafon, jangka waktu dan total jumlah bunga kredit sama.

Sistem bunga bank juga bervariasi bisa flat dengan fixed atau floating bisa juga efektif fixed dan floating. tergantung kebijakan masing-masing bank pemberi kredit dan jenis kreditnya.

Sekedar penjelasan singkat, bunga fixed selalu disandingkan dengan bunga float dan berkaitan dengan penetapan persentase bunga. Jadi kalau dikatakan bunga 10% fixed 3 tahun, artinya bank akan tetap mempertahankan bunga 10% itu selama 3 tahun. Sedangkan floating adalah kebalikannya, persentase bunga bisa berubah setiap saat.

Di bagian lain ada juga istilah flat yang bersanding dengan efektif, dan gabungan keduanya disebut sebagai annuitas. Istilah flat, efektif dan annuitas akan mengacu pada cara perhitungan bunganya. 

Hal lain yang perlu diperhatikan mengenai bunga adalah sistem cicilan yang diterapkan masing-masing bank. Jangan mudah terjebak dengan asumsi umum. Contohnya: ternyata tidak semua Bank Syariah memberikan KPR yang jumlah cicilannya tetap. Ada lho pembiayaan Bank Syariah yang jumlah cicilannya berubah.

Biaya lain-lain untuk kredit Anda

Cukup siapkan DP 10%-30% dan sudah bisa mendapatkan rumah. Wow, like a dream come true? Eits, senang boleh, asal jangan berlebihan karena sebenarnya masih banyak biaya lain yang perlu diperhitungkan.

Ketika mengajukan kredit, otomatis pihak bank menginginkan agar kreditnya cukup aman. Karena itu selain biaya administrasi, bank akan meminta Anda untuk mengikuti asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Jangan lupa, ada juga biaya pajak, pengikatan kredit secara hukum, provisi, appraisal dan notaris. Yang kalau ditotal akan cukup besar juga.

Perhitungan biaya ini cukup penting dilakukan, karena bisa saja Anda tidak jadi meminjam hanya karena kekurangan dana untuk membayar biaya tersebut. Walaupun biaya lain-lain ini juga bisa dijadikan bagian dari kredit Anda, tapi Anda harus ingat bahwa ini juga berarti Anda akan membayar bunga dan cicilan yang jelas lebih banyak.

Opsi pembayaran atau pelunasan dimuka dan biayanya

Siapa yang bisa tahu apa yang akan terjadi di masa mendatang? Bisa saja kan Anda tiba-tiba mendapat rejeki bagai durian runtuh? Misalnya hasil warisan, atau doorprize? Atau katakanlah bonus tahunan Anda ternyata dijadikan empat kali lipat oleh kantor karena kinerja Anda yang sangat bagus. Saat itu Anda mungkin menginginkan pembayaran Anda ditambah (pelunasan sebagian) hanya untuk bulan itu saja, atau mungkin langsung lunas. Nah, jangan sampai nanti Anda kaget dengan penalti atau biaya pelunasan yang akan dibebankan. Dan jangan kaget juga jika ternyata Anda tidak bisa melakukan top up, karena memang tidak semua bank memiliki fasilitas ini.

Opsi untuk melakukan over kredit

Ingin pindah KPR ke Bank Syariah? Atau mungkin saja Anda mendapatkan penawaran bunga yang jauh lebih rendah dari bank lain? Atau, Anda merasa bahwa pelayanan dari bank tempat mengajukan KPR sekarang terlalu menyulitkan? Karena itu, pahami benar persyaratan untuk over credit dan cara untuk melakukannya agar prosesnya bisa berjalan lancar.

Klausul perjanjian dengan pihak selain bank

Ada banyak pihak yang dilibatkan ketika mengajukan kredit ke bank. Baik dari pihak Asuransi atau Developer. Karena itu, bacalah semua klausul perjanjian yang ditawarkan setiap pihak agar Anda benar-benar merasa yakin. Ga lucu kan jika Anda marah-marah hanya karena Anda tidak mengerti benar term and condition masing-masing pihak.

Nah, dengan mengetahui beberapa hal terpenting saat berhubungan dengan kredit, setidaknya Anda bisa mengurangi sedikit risiko agar nantinya tidak merasa terjebak. Jadi, apakah Anda yakin akan kredit yang diajukan?

Sumber : 

1. riaurumah.com, dikutip dari : http://pendopo.com/, 31 Januari 2012
2. http://agustavproperti.com/